7 points à considérer lors de l’achat d’un plex

Des erreurs lors de l’achat d’un plex, j’en ai fait plus d’une. Certaines, même plusieurs fois! Voici quelques éléments à prendre en considération avant de signer votre première offre d’achat sur un plex (du duplex au quadruplex).

1 La localisation de la propriété

Je vous recommande d’apprendre à bien connaître le secteur que vous aurez choisi avant d’acheter un immeuble. Parfois, je vois des investisseurs qui acquièrent une propriété dans une ville sans jamais y avoir mis les pieds. Attention, danger! L’immobilier, c’est très local. Si vous regardez un immeuble en région avec vos yeux d’investisseur de Québec ou de Montréal, vous risquez de faire des erreurs, et vice versa.

2 L’état physique de la bâtisse

Une inspection par un professionnel s’impose. Accompagnez l’inspecteur, vous en apprendrez énormément sur la bâtisse. Une fois le rapport en main, déterminez les coûts des travaux à effectuer. Faites-vous aider par un entrepreneur au besoin, quitte à le rémunérer pour son estimation des coûts. Ce quadruplex, que vous croyiez être une aubaine à 280 000 $, ne le sera peut-être plus autant lorsque vous aurez évalué le budget des travaux à effectuer à court et moyen terme.

J’ai souvent sous-estimé les coûts de ces travaux. Négociez toujours le prix d’un plex en en tenant compte. Comme les petits plex offrent souvent des flux de trésorerie assez faibles, le cash flow annuel sera souvent insuffisant les premières années pour financer ces travaux. Assurez-vous de les prévoir dès l’achat.

3 Les revenus actuels et potentiels

Les courtiers immobiliers aiment bien indiquer les revenus « potentiels ». En tant qu’acheteur, ce sont toutefois les revenus actuels qui vous intéressent afin de fixer le juste prix pour le plex. Vous n’avez pas à payer le prix fort pour un immeuble dont les logements sont loués à la moitié de leur valeur marchande. Par ailleurs, certains propriétaires semblent sous-estimer la valeur des loyers qu’ils pourraient percevoir. Ce pourrait être une occasion d’augmenter vos revenus au moment de l’arrivée de nouveaux locataires.

4 Les dépenses d’opérations courantes

Vous n’aurez pas beaucoup de marge de manœuvre sur les taxes municipales et scolaires. Pour ce qui est des assurances toutefois, veillez à faire vos devoirs auprès de plusieurs fournisseurs. Parfois, le seul fait de changer de compagnie d’assurance peut vous permettre d’économiser plusieurs centaines de dollars sur votre prime. J’ai récemment analysé un triplex dont la prime d’assurance était de 4 200 $, par pure négligence de l’ancien propriétaire qui ne voulait pas renégocier avec le fournisseur d’assurance. De mon côté, la prime pour ce même immeuble était de 2 800 $!

Vérifiez également l’exactitude des coûts d’électricité annoncés. J’ai vu à de nombreuses reprises des montants complètement erronés dans les fiches descriptives des courtiers. Demandez les factures ou vérifiez auprès des fournisseurs.

5 L’efficacité énergétique du bâtiment

Pour le confort des occupants, pour leur portefeuille ou pour le contrôle des coûts si l’électricité et le chauffage sont à la charge du propriétaire, cherchez à connaître l’efficacité énergétique du bâtiment. Un inspecteur pourra vous aider.

Vérifiez les sources de pertes de chaleur : portes et fenêtres vétustes, air froid qui s’infiltre par les prises électriques ou par les moulures de planchers et de fenêtres, absence ou insuffisance d’isolation au sous-sol et dans le toit, mauvais fonctionnement de la fournaise, etc. Gardez en tête que les thermostats électroniques programmables diminuent les coûts de chauffage. Énergir offre des subventions pour aider à améliorer l’efficacité énergétique des multilogements.

6 Les non-conformités connues des services publics

Appelez les services d’urbanisme et d’incendie de votre ville, ils peuvent vous informer sur des non-conformités connues pour le plex, par exemple l’absence d’une deuxième sortie d’urgence pour le logement du troisième étage – non-conformité pour laquelle vous devrez fort probablement débourser quelques milliers de dollars.

7 Les drapeaux rouges (risques de contamination, etc.)

Les banques n’exigent généralement pas d’évaluation environnementale pour les petits plex, mais soyez aux aguets. Si un réservoir de mazout est enfoui dans le sol ou si un ancien réservoir a déjà fui, une décontamination du sol pourrait vous coûter très cher. De même, si le plex est situé à côté d’une station d’essence, le sol pourrait être contaminé. Le plex a-t-il été construit sur un ancien dépotoir de la ville?

La liste pourrait s’allonger avec la qualité du voisinage, la gestion efficace ou non du plex par son propriétaire actuel, etc. Il vous appartient de découvrir le plus d’éléments possible par vous-même avant de procéder à l’achat d’une propriété.