Quoi prévoir pour l’achat d’un multilogement/plex

Dernièrement, une lectrice m’a écrit au sujet de son triplex : « Ça coûte plus cher que je ne le croyais au départ ». L’achat d’un plex comporte plusieurs particularités à ne pas sous-estimer.

Acheter un plex, c’est comme acheter une petite entreprise. C’est agréable d’avoir des revenus récurrents mois après mois. L’autre côté de l’équation, les dépenses, peut surprendre ceux et celles qui ont eu des hypothèses trop optimistes lors de l’achat.

Voyons voir quelques dépenses typiques liées à l’acquisition et la détention à long terme d’un plex (duplex à quadruplex).

Les coûts d’acquisition et de préachat

D’abord, la mise de fonds, probablement l’aspect financier le plus important pour l’acheteur. Elle sera de 20 % du prix payé avec un financement conventionnel. Si l’acheteur compte habiter un des logements, l’apport minimum requis par l’investisseur sera plutôt de 5 % pour un duplex et de 10 % pour un triplex ou quadruplex, à condition d’avoir un financement assuré par un assureur hypothécaire de type SCHL.

Une inspection préachat est fortement recommandée. Comptez au moins 500 $ pour cette vérification. J’aime bien prendre un inspecteur qui est également ingénieur en bâtiment. Au minimum, assurez-vous que l’inspecteur fasse partie d’une association d’inspecteurs en bâtiments.

Les frais du notaire pour un petit plex peuvent se chiffrer entre 1 000 $ et 1 300 $.

La taxe de mutation arrive dans votre boîte aux lettres quelques semaines après l’acquisition. Le montant de cette taxe varie selon la ville et selon la valeur ou le prix payé de la propriété. Cette taxe de « bienvenue » représentera plusieurs milliers de dollars et doit être payée en un seul versement. Bienvenue chez vous !

Les frais d’exploitation

Les taxes municipales et scolaires bien évidemment, pour plusieurs milliers de dollars par année. Demandez aux vendeurs une copie de leurs derniers relevés.

Les assurances sont une dépense obligatoire. Ne vous fiez pas au montant que payaient les anciens propriétaires. Je vous recommande d’obtenir plusieurs soumissions. Les variations entre les assureurs sont parfois impressionnantes.

Les factures de chauffage et l’électricité peuvent surprendre, à plus d’un niveau ! Mon conseil, ne vous fiez pas au montant déclaré par les vendeurs, vérifiez par vous même. J’ai souvent été témoin de montants déclarés qui sous-estiment complètement les montants réels. J’ai déjà arrêté une transaction à cause d’une telle découverte. C’est possible de connaître l’estimation annuelle sur le site d’Hydro-Québec. Pour le chauffage au gaz et au mazout, exigez de voir les factures des deux dernières années, comme il peut y avoir des variations considérables selon l’intensité de l’hiver.

D’autres frais d’exploitation sont à prévoir de temps en temps : juridiques, administratifs, comptables, bancaires, mauvaises créances.

Les frais d’entretien courant et les rénovations majeures

Oh, oh, c’est ici que plusieurs débutants portent des lunettes roses, particulièrement dans le cas des plex plus âgés. J’en ai moi-même de douloureux souvenirs.

Lors des analyses financières avant l’achat, la SCHL recommande d’utiliser 500 $ par logement, par année. Les banques utilisent souvent ce chiffre également. Il s’agit d’une moyenne. Dans la réalité, ce sera plus élevé que ça, soyez-en averti! Les premières années requièrent généralement un investissement plus important en travaux de mise à jour (toiture, brique, fenêtres, salles de bains, cuisine), particulièrement si l’ancien propriétaire a négligé les travaux.

Un coût toujours sous-estimé : les impôts !

Admettons que les revenus de l’immeuble couvrent entièrement le remboursement de l’hypothèque et les dépenses d’opération et d’entretien, avec un petit surplus au bout de l’année. Là où plusieurs se font rattraper par la réalité, c’est que la portion de la mensualité qui sert à rembourser le capital du prêt n’est pas déductible d’impôt. L’immeuble a un surplus de trésoreries (« cash flow ») faible ou nul, et des revenus nets imposables plus élevés que les surplus de trésoreries. Il ne reste même pas assez de surplus pour payer la facture d’impôts. Discutez-en avec votre comptable afin d’éviter les surprises en fin d’année.

En conclusion, il existe plusieurs raisons d’acquérir un plex. Ne vous laissez cependant pas piéger par un excès d’optimisme au moment de calculer les dépenses liées à l’achat et à la détention de la propriété locative. Votre succès immobilier et financier en dépend!