Propriétaire de multilogement : augmenter le confort de vos locataires

Comme propriétaire de logements, je veux que mes clients soient heureux. Mes clients, ce sont les occupants de mes immeubles. Améliorer leur niveau de confort a deux avantages : mes clients voudront demeurer plus longtemps dans mes logements et, en tant que gestionnaire, je reçois moins de plaintes et demandes. C’est gagnant-gagnant pour les deux parties!

Comment déterminer le niveau de confort d’une propriété? La notion de confort est très subjective et propre à chaque individu, mais il y a certains éléments de base reliés au bâtiment et à sa gestion qui peuvent l’améliorer. Pour cet article, j’aborderai plus particulièrement la gestion de la température et de l’humidité à l’intérieur du logement, le niveau de bruit entre les logements et l’absence d’odeurs jugées désagréables.

La gestion de la température et de l’humidité

Dans les immeubles chauffés par un système central, la gestion de la température est souvent source de doléances par les occupants des logements. Trop chaud pour un, trop froid pour l’autre. Même dans les logements chauffés par les locataires, plusieurs facteurs peuvent irriter les occupants par rapport à la température et l’humidité.

Pour être confortable, la température intérieure devrait être maintenue entre 20 et 22 degrés Celsius. L’humidité relative devrait se situer entre 30 et 60 %. Un air trop sec cause des irritations aux yeux, au nez et à la peau. Un air trop humide peut créer un milieu de vie propice à la multiplication des moisissures.

Examinons quelques-unes des solutions pour améliorer cette gestion.

Améliorer l’étanchéité et l’isolation des bâtiments

Je vous conseille de faire effectuer un test d’infiltrométrie afin d’évaluer l’étanchéité de l’immeuble, c’est-à-dire le volume d’air extérieur qui réussit à entrer à l’intérieur du bâtiment. Le conseiller qui effectue le test vous remettra un rapport d’évaluation et une cote ÉnerGuide, une étape souvent obligatoire pour l’obtention de subventions gouvernementales. Ce test coûte environ 350 $ pour un immeuble de 4 à 6 logements.

Quelques pistes pour améliorer l’étanchéité et l’isolation de l’immeuble :

• Installation de fenêtres à haut rendement énergétique
• Calfeutrage du contour des portes et fenêtres
• Calfeutrage des jonctions murs-planchers
• Installation de coupe-froid autour des portes et fenêtres
• Isolation des caves de services et des solives de rive
• Amélioration de l’isolation et de la ventilation du toit
• Installation d’isolants prédécoupés derrière les prises électriques et interrupteurs (dans les vieux bâtiments, faites le test de mettre votre main vis-à-vis une prise de courant en hiver : vous sentirez une différence de température ou même une légère brise!)

Attention, les vieux plex ne sont pas tous faits pour être très étanches à l’air! Par exemple, un changement des fenêtres pour améliorer l’étanchéité peut finalement amener un excès d’humidité dans les logements, ce qui engendrera d’autres problèmes. Il faudra améliorer la ventilation des logements pour évacuer l’humidité à l’extérieur, ou bien fournir des déshumidificateurs aux occupants.

Installer des thermostats intelligents

Lorsque les occupants ont la possibilité de contrôler la température dans leurs pièces, l’installation de thermostats intelligents peut aider à économiser jusqu’à 10 % sur les coûts de chauffage, en plus d’augmenter le confort des occupants.

Ces thermostats intelligents permettent d’obtenir une température plus stable et uniforme que les modèles à roulette.

Système de chauffage

Pour les immeubles chauffés avec un système central, plusieurs options existent pour améliorer le confort des occupants, selon le budget disponible :

• Faire effectuer un entretien annuel du système par un professionnel
• Remplacer le vieux système par un nouveau système plus performant, plus écoénergétique et plus confortable (voir les subventions d’Énergir disponibles)
• Faire installer des thermostats dans chaque logement plutôt que dans les corridors communs (on reconnaît ces immeubles en janvier et février quand tous les locataires ouvrent les fenêtres, car il fait trop chaud dans les logements)

Le niveau de bruit entre les logements

Le bruit entre les logements est souvent la plainte qui arrive en haut de la liste dans les vieux immeubles. C’est mon cas du moins depuis plus de 10 ans. Souvent, les murs entre les logements n’ont aucune barrière sonore. Quelques conseils à ce sujet :

• Insonoriser les murs, plafonds et planchers. De façon générale, l’insonorisation améliore la qualité de vie des locataires, particulièrement en ce qui touche les bruits aériens comme la voix et la musique. Ce n’est pas toujours économique à réaliser et cela n’élimine pas complètement les bruits d’impact.
• Poser des feutres sous les chaises et meubles.
• Instaurer des clauses dans les règlements de vos immeubles pour favoriser une meilleure collaboration entre les occupants. Des exemples de règlements dans mes immeubles :
  • Interdiction de marcher avec des souliers à semelles dures (pour les logements à niveaux supérieurs)
  • Interdiction d’utiliser des subwoofers (caissons de grave)
  • Pas de musique ou de télévision forte après 22 heures

L’absence d’odeurs

De par mon expérience au cours de la dernière décennie, après le bruit entre les logements, c’est la présence d’odeurs qui embête le plus les locataires.

Odeur de cigarette, de cannabis ou d’épices fortes! Les vieux immeubles, en plus d’être mal insonorisés, laissent passer les odeurs et la fumée d’un logement à l’autre.

Quelques idées pour minimiser ou atténuer ces odeurs indésirables :

• Établir un règlement qui interdit de fumer dans les aires communes de l’immeuble
• Inscrire au bail l’interdiction de fumer à l’intérieur du logement lors de la location à un nouveau locataire
• Rendre les portes des logements plus hermétiques en installant des feutres
• Calfeutrer les bas des jonctions murs-planchers entre les logements
• Installer des vaporisateurs dans les corridors pour neutraliser les odeurs
• Poser des ventilateurs efficaces au-dessus de la cuisinière et dans la salle de bain
• Conscientiser les occupants par rapport aux impacts que créent les odeurs et la fumée pour leurs voisins

Améliorer le confort et la qualité de vie des locataires, ça se fait seulement partiellement par des améliorations physiques aux bâtiments et logements. Ça se fait également par des activités de sensibilisation et de communication auprès des clients locataires. L’aspect humain est plus difficile à gérer, mais cela fait partie du travail des gestionnaires immobiliers.

Je vous invite à laisser vos solutions créatives à ces problèmes dans la section Commentaires ci-dessous.