Immobilier : l’embellie se poursuivra-t-elle en 2018?

L’année 2017 a été une bonne année pour le marché immobilier résidentiel québécois. Le nombre de ventes et les prix ont augmenté dans les catégories des maisons unifamiliales, des condos et des immeubles de 2 à 5 logements. Quelques nuages en 2018 viendront-ils faire de l’ombre à cette embellie?

Selon l’étude JLR pour le 4^e trimestre 2017, dans toute la province, le volume des ventes de condos a augmenté de 10 % en un an alors que le prix médian du condo était en hausse de 3 %. Le volume des ventes de maisons unifamiliales a peu bougé, progressant de seulement 1 % à l’échelle de la province, mais le prix médian a pour sa part grimpé de 4 %. Du côté des immeubles de 2 à 5 logements, le volume des ventes a augmenté de 6 %, et le prix médian, de 4 %[1].

Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec, il y a également eu en 2017 une baisse du nombre d’inscriptions de 9 % par rapport à l’année précédente. Les ventes ont augmenté alors que les inscriptions sur Centris ont diminué, une belle recette pour une pression à la hausse sur les prix. L’impact se fait également sentir sur les délais de vente à l’échelle du Québec, qui étaient en baisse toutes catégories confondues : 113 jours pour une maison unifamiliale (en baisse de 6 jours par rapport à 2016), de 124 jours pour un condo (en baisse de 11 jours) et de 102 jours pour les 2 à 5 logements (en baisse de 6 jours)[2].

Variations importantes selon les régions du Québec

Évidemment, ces chiffres sont pour l’ensemble du Québec. Il existe des variations importantes du nombre de ventes et des prix médians selon les régions. Par exemple, la hausse du nombre de ventes dans la grande région de Montréal en 2017 vient masquer des baisses du nombre de transactions dans d’autres régions du Québec.

Pour ne citer que quelques cas démontrant ces variables, selon les données de JLR, les ventes de condos ont augmenté de 11 % dans la région métropolitaine de Montréal, explosé de 21 % dans la région de Trois-Rivières et de 16 % dans le Centre-du-Québec, mais diminué de 1 % dans la région de Québec.

Les régions de Québec et du Bas-St-Laurent se distinguent par une activité immobilière au ralenti, tant au niveau des ventes que des prix. La région de Québec a connu une baisse des ventes pour les unifamiliales et les condos de 1 %, et aucune augmentation du côté des plex. Les prix médians y ont augmenté de 2 % pour les maisons, mais diminué de 1 % pour les condos et de 2 % pour les plex. Au Bas-Saint-Laurent, les volumes de ventes ont diminué dans les trois catégories, soit une baisse de 7 % pour les maisons, de 13 % pour les condos et de 7 % pour les plex. Les prix y ont toutefois augmenté de 3 % pour les maisons et de 5 % pour les condos.

Le marché québécois ne semble pas montrer de signe de surchauffe dans aucune région ni dans aucune catégorie d’immeuble. Il semble peu probable de voir, à court terme du moins, des baisses brutales des prix, même dans la région montréalaise.

L’immobilier poussé par une économie florissante

L’immobilier est grandement favorisé par l’économie de la province, qui est en plein essor. L’emploi a augmenté de 90 200 par rapport à 2016. Le taux de chômage a baissé pour atteindre 4,9 %, soit le plus bas taux de chômage depuis 40 ans. Le nombre d’emplois a également atteint un sommet de 4 223 300 personnes[3]. Une donnée intéressante pour le secteur immobilier : l’emploi augmente chez les jeunes, susceptibles d’acquérir leur première ou deuxième propriété.

Ces données influencent certainement l’activité immobilière de façon positive, tant le nombre de ventes que les prix.

Nuages à l’horizon : hausses des taux et resserrements hypothécaires

De nouvelles règles hypothécaires plus restreignantes sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2018, s’ajoutant au resserrement de 2016. Dorénavant, les acheteurs qui versent 20 % de mise de fonds doivent également se soumettre à une simulation de crise, un stress test, pour vérifier s’ils seront capables d’assumer un taux d’intérêt plus élevé d’environ 2 %. Ce n’est pas une mauvaise chose en soi, mais ce changement touche directement la capacité d’emprunt des acheteurs, donc la valeur des propriétés qu’ils pourront se permettre d’acquérir.

Ces nouvelles règles s’ajoutent à l’augmentation récente des taux d’intérêt fixes et variables dans plusieurs grandes banques du pays. Bien que les hausses soient minimes pour le moment, d’autres augmentations risquent d’être appliquées au cours des prochains trimestres de 2018.

Ces changements récents refroidiront-ils une partie des acheteurs? Une économie forte, une pénurie de main-d’œuvre dans certains secteurs et un taux de chômage au plancher viendront-ils contrebalancer les changements hypothécaires?

[1] JLR. Rapport trimestriel sur le marché immobilier au Québec. 4^e trimestre de 2017.

[2] FCIQ. Baromètre du marché résidentiel. 4^e trimestre de 2017.

[3] Emploi Québec. Bulletin mensuel sur le marché du travail au Québec. Décembre 2017.